親名義の戸建て住宅に家賃を支払ったら相続税は節税できますか？
例えば
長男A家族は母亡き後父親と同居していました
しかし、父親が次男B家族との同居を希望したことから
父親名義の戸建て住宅で長男A家族だけが生活することになりました
Aは、父親の日常のお世話をBに任せることになることと
父親名義の戸建て住宅で生活できることから
父親に対して、周辺の家賃相場に相当する家賃を
毎月振込むことしました。
その際に、弁護士を通して不動産賃貸借契約書を締結しています
もちろん、父親はAから毎月振込まれる家賃を不動産所得として
確定申告していました。
このような状況で、父親が亡くなった場合の相続税の
申告でA家族の住む父親名義の戸建て住宅の土地の評価額は
貸家建付地として評価減できるか？という論点です
回答
いくつかの条件を満たす必要はありますが
このような場合貸家建付地とし評価減することは
可能です。
もともと父親が住んでいた家屋について
Aに借家権が発生していますが、これは
相続財産ではなくA固有の財産となります
ですから土地及び家屋の評価にあたっては
Aの借家権が差し引かれることになり
貸家建付地評価となります。
ただし、すべての事例で適用されるわけでありません
一定の条件を満たす必要があることにご注意ください
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２．土日はもちろん365日対応します
３．相続税の申告実績は過去24年間で約1000件です
４．税務調査を受ける確率が2％程度という驚異的な低さが自慢です
５．すべての案件のお客様と所長が直接対応させていただきます
６．ZOOMを活用して日本全国の案件に対応します
７．弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています
８．初回のご相談60分無料・着手金無料
9．明石・神戸・芦屋・西宮の相続案件を得意としています
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業者さんや職人さんをご紹介できます。遠慮なくお尋ねください
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近江清秀公認会計士税理士事務所
651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6
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夫婦間のお金のやりとりは、どこまで課税されるでしょうか？
事例：不動産賃貸業の場合
夫であるAさんが相続により取得した住宅街の空き地に
妻であるBさんが8世帯からなる賃貸アパートを建てることに
しました。
路線価図によると、この土地の周辺は更地評価額の60％に相当する
権利金を支払う慣行があります
そこで、AさんとBさんは今後の税金について税理士さんに
以下の項目を質問しようと考えています
１．アパートの家賃収入はBさんの通帳に全額振込まれますが
問題ないですか？
２．BさんはAさんに対して地代を支払うかどうか迷っています
３．BさんがAさんに地代を支払う場合でも権利金は支払いません
AB夫妻の質問に対する回答
１．家賃収入は、その全額がBさんの口座に振込まれるという
認識で間違いありません。また、その金額で確定申告の
必要があります
２．Aさんに地代も権利金も支払わないことについて全く
問題ありません。 ただし、Aさんに地代を支払う場合
地代の金額の大小によって権利金の支払いに関して
問題が発生します
３．上記のとおり、地代の金額次第で権利金の問題が発生します
仮に権利金の支払い義務が発生する場合にBさんが支払わなければ
支払いを免れた金額について贈与税が課税されます
さらに、Bさんが夫であるAさんに対して地代を支払う場合
その地代は、Bさんの不動産賃貸業の必要経費として
計上することはできません。
この3番目の論点は間違いやすいので要注意です
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申告手続きのための資料収集を段取りよく行うために・・・
申告手続きのための資料収集
相続税の申告業務を行うためには
様々な資料を効率よく収集する必要があります
収集しなければならない資料は、その都度細かく確認が
必要です。
しかし、どんな場合でも必ず最初に有無を確認して
無ければ作成をおすすめするのが
詳細は、https://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001394035.pdf
に記載がありますのでご確認ください。
法定相続情報一覧図の有無によって
申告手続きのみならず、名義変更等の手続きのスピードも
大きく異なります。
ですから、相続開始後最初に取組むべきことは
法定相続情報一覧図の作成です
これは、どなたでも作成することができますが
司法書士の先生に依頼することもできます
私の事務所でも、お客様ご自身で作成されるのか
業務提携している司法書士の先生をご紹介させていただくのかを
必ず確認させていただいています。
電子申告
次に、電子申告に関連する情報を確認させていただきます
相続税の申告も他の税金と同じように
電子申告を行います
電子申告を行うためには、個々の相続人様にそれぞれ
電子申告の為の利用者識別番号が必要となります
最近では、所得税の確定申告をご自身で電子申告されて
らっしゃるケースが増えています
その場合は、既に利用者識別番号を取得済みなので
その番号を確認させていただく必要があります
この番号は、既に取得済みであるにもかかわらず
新たに再取得すると、過去の申告の履歴が
すべて消去されてしまって、復元不可能になります
そのため、利用者識別番号の確認は重要な項目となります
このように、相続税の申告を段取りよく行うためには
最初に確認すべき項目がいくつかあります
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貸金庫契約は、相続税の税務調査の確率が高くなります
事例
Aさんの夫は、若いころに起業し老後は
その会社をM&Aで売却したため、かなり高額な
相続財産の遺して亡くなりました。
相続税の申告は、Aさんの夫の会社の顧問税理士にお任せしていました
ところが、相続税の申告後1年程経過してから
税務調査の連絡がありました
税務調査では、Aさんの夫の起業してからM&Aに至るまでの
経過や、現役中及び引退してからの預金の管理などを
ヒアリングされました。
そして、午後からは突然銀行の貸金庫に行くことになったのです・・・
貸金庫へは突然行きます
そもそも、貸金庫契約をしていると
普通預金口座の通帳に年に一度
「貸金庫利用料・・・〇〇〇円」と
記載されます。この金額は、当然銀行よって
金額は異なります。しかし、どれくらいの金額だったら
どれくらいのサイズの貸金庫を契約しているのか
概ね予測ができます。
大きな箱を契約してらっしゃる場合
かなり高額な現金を保管していると推測される
可能性があります。そのため、貸金庫への税務調査は
抜き打ちで行われます。
貸金庫への入退出の履歴は銀行に保管されています
また、すべての銀行で窓口で多額の出金を行った場合の
出金伝票もすべて保管されています
あるいは、毎年の確定申告書記載の金額から逆算して
どれくらいの収入があって、どれくらいの貯金があるはず
という推測もあらかじめ精密に計算しています
つまり、貸金庫契約をしていて
貸金庫へ行くという税務調査は、
相続財産に計上が漏れている現金が
貸金庫の中に保管されているのではないか？
ということを確認するための税務調査です
『現金には名前が書いてないから
貸金庫に保管していれば大丈夫』などと
根拠のないデマを吹聴する方がいらっしゃいます。
しかし、私は逆だと認識しています
貸金庫などに多額の現金を保管しているような事例では
意外と簡単に逆算計算できる場合が多いです
隠していた現金が調査で指摘されて、ペナルティの課税を
多額に納税するよりも、当初の申告ですべて正々堂々と
申告したほうが、心に曇りなくお金を有効活用できます
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代償分割と換価分割・・・どっちが節税できるのでしょうか？
事例紹介
Aさんは、今年の１０月に亡くなるまで妻と死別後２０年間一人暮らしでした
Aさんの法定相続人は長男と次男です
Aさんの相続財産は、わずかな現預金と自宅不動産だけでした
自宅は、Aさんが若いころに取得した戸建て住宅ですが
周辺の都市化にともなって評価額が上昇し、その結果
相続税の申告及び納税が必要となりました
Aさんの自宅の売却予定額は２億円ですが、相続財産に
現預金がほとんどないため、長男と次男は自宅を
売却した資金で納税することを決めました。
そこで、税理士と司法書士に相談したところ
「代償分割」と「換価分割」の二つの方法があると
アドバイスを受けました
代償分割と換価分割
土地の売却予定額が２億円程度ですが
長男と次男は６：４で分割することを考えています
『代償分割』・・・自宅を長男が相続し長男名義で登記後に
自宅を売却し長男は次男に40％である8000万円を
代償金として支払う旨の遺産分割協議書を作成します
『換価分割』・・・自宅を相続人代表ひとりあるいは
50％づつの比率で相続登記し、自宅を売却後に
代金を６：４に分割する旨の遺産分割協議書を
作成します
代償分割と換価分割の税務
今回のような事例で、不動産を売却しなければ
代償金の資金調達ができない場合、自宅の譲渡所得に伴う
所得税及び住民税は、すべて長男が負担することになり
税引き後の手取金額から代償金の8000万円を
支払うことになります
一方で、換価分割の場合は換金処分後の
税引き後手取額を分割対象とするので
譲渡所得に伴う所得税及び住民税は単独の負担ではありません
今回、不動産をいったん50％づつの相続登記を行っていますが
これは、不動産を譲渡するために便宜的に行っているだけで
手取金額の分割時は、分割協議書通りに６：４で
分割することができます
さらに、換価分割を前提とする場合
実務的には、相続人代表の名義のみで登記を行うことの
方が多いです。登記手続きのみならず売却手続きも
手間がかなり省けるからです。この場合も、上記と同様に
登記は1名ですが、売却代金を６：４で分割することになりますし
税務上も問題ありません
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遺産分割を間違えると想定外の相続税が課税されます！ 遺産分割に要注意
事例
父親が亡くなりました
相続人は、私と兄の２人だけです
父親は亡くなる数年前に、広い土地を購入し
平屋を建てるとともに家庭菜園を楽しんでいました
そのため、亡くなった時点では土地と建物に関わる借入金が
9000万円残っていました土地と建物の評価額は税法では5000万円
となりました。父親の財産はそれ以外に預金が7000万円でした
私は兄と相談しました
不動産5000万円
預金7000万円
借入金9000万円
差引3000万円で、相続税の基礎控除が4200万円となるため
相続税は課税対象外と判断し、
私が不動産と借入金を相続し、兄が預金を相続しました
解説
上記遺産分割の場合、相続税は課税されます
これは、間違いやすい典型的なパターンです
相続財産から債務等をマイナスする計算は債務控除と言いますが
これは、相続財産全体で行うのではなく相続人別に
行います。
ですから、今回の事例では
私は、5000-9000=－4000万円となりますが
プラスの財産から控除しきれない－4000万円は
ここで、切り捨てられます
次に兄は、単純にプラスの7000万円となります
そのため、7000万円から基礎控除4200万円を
控除すると、プラスとなるため相続税が課税されます
こういう初歩的な勘違いは意外と多いです
遺産分割はどのような分割方法も相続人が
自由に決定することができますが
それに対して、相続税が課税されるか否かの計算は
税理士に相談することをお勧めします
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亡くなる直前に父親から贈与で現金を受取った子の相続税（パターン別事例紹介）
事例１
Aさんは今年の６月に亡くなりました
長男Bは、Aさんから今年の５月に５００万円を贈与で受取りました
Bは遺産分割によって法定相続分の財産を相続しました
➡事例１の場合の相続税は、上記５００万円を相続税の課税対象財産に
加算して相続税を計算することになります。そのため贈与税を
申告及び納税の必要はありません
事例２
Aさんは今年の６月に亡くなりました
長男Bは、Aさんから今年の５月に５００万円を贈与で受取りました
Bは遺産分割によって相続財産は０円となりました
事例２の場合の相続税は、上記５００万円について贈与税を
申告し贈与税を納税することになります。相続税については
課税されません
事例３
事例２のパターンで長男Bが相続時精算課税制度適用者であった
場合には贈与税の申告は不要で、相続税の課税対象となります
暦年課税の場合の生前贈与加算
令和６年からの税制改正で、生前贈与加算が７年となりました
相続時精算課税制度も含めて、相続税対策でどのように贈与するのか
慎重に考える必要があります
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相続税対策で積極的に孫に贈与したら・・・大失敗です。私の預金残高が
事例
これは、実際にあった事例です
また、これに近い事例は非常に多いです
孫に贈与しすぎて、ご自身の老後の生活に不安を感じる方が
毎年増えている印象です
Aさんの夫は、高度経済成長期に仕事一筋に頑張りました
昭和のサラリーマンには、このようなタイプの男性が多かったのではないでしょうか？
Aさんは定年退職後も、グループ会社の役員を歴任して
亡くなる直前に完全リタイアするまで働いていました
Aさんの死後、奥様はご自宅と１億円の預貯金を相続しました
Aさんご夫妻には、長男・長女・次女の三人のお子さんが
いらっしゃいました。
相続税の申告手続きが終了後に、三人の子供たちが
『2次相続は配偶者の軽減措置の適用が無いし
自宅に小規模宅地の特例も適用できないから
今すぐ相続税対策をしなければ大変なことになる』と
言い出しました
Aさんからすぐに相談があったので、私は
『まだまだAさんご自身の人生を楽しむことを優先して
相続税対策は考えなくていいですよ』とお伝えしました
しかし、3人の子供たちは口々に
孫たちに対して、教育資金贈与・結婚資金贈与・住宅取得資金贈与
の制度を活用した贈与を求めました
Aさんは、当初は拒んでいたのですが
孫たちが自宅にやってきておねだりしたそうです
さすがに、孫たちにおねだりされると断ることもできず
子供や孫たちの要求にほぼすべて応えました
孫は6人いらっしゃいました
それ以外にも、子供や孫たちとのお食事会や
家族旅行の費用もすべてAさんから支出していました
そういう生活が数年続いたのです
気づけば、Aさんの預金残高は2500万円になっていました
Aさんは、遺族年金しか収入はありません
ご自宅も今後修繕の必要があります
また、ご自身も今後介護施設に入る可能性もあります
対策
今や人生100年時代と言われています
1億円や2億円程度の財産の場合
今回の事例のように慌てて相続税対策に
取組む必要はありません
確かに、上記のような各種贈与の特例は
相続税対策として効果はありますが
Aさんの預金の減少スピードが加速します
教育資金その都度贈与すれば
その金額がたとえ110万円を超えていたとしても
課税されることはありません
それは、税法以前に民法の大原則として
相互に扶養義務があるからです
生活費についても同様です
その都度生活費を支援して、支援を受けた側が
それを使い切っていれば、その金額が
通常認められる金額の範囲内と考えられるので
贈与税は非課税となります
ただしい、知識があれば
贈与税が非課税で、必要な時に必要なだけ
資金の贈与ができたはずです
また、そうすればAさんの預金の減少スピードも
食い止めることができたはずです
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全ての財産を〇〇に相続させる・・・でも、後日・・・そんなとき相続税はどうなるの？
事例
父親が亡くなり、すべての財産を長男に相続させる旨の
公正証書遺言がありました。
この遺言書に対して
（事例１）法定の申告期限までに他の相続人から
この遺言について無効確認の訴訟が提起されました
（事例２）法定の申告期限までに他の相続人から
遺留分侵害額の支払いの請求を受けていたが
その支払金額が申告期限までに未確定
相続税の申告
『すべての財産を〇〇に相続させる』という趣旨の遺言書が
ある場合、上記のような事例のパターンになる場合が多いです
このような場合長男は、法定申告期限までにすべての財産を
相続した申告書を提出して納税する必要があります
事例1の場合、当該遺言書の無効確認の判決が確定したことを
知った日の翌日から4カ月以内に長男は更正の請求を行う
ことができます。（相続税の還付手続きです）
事例２の場合も、遺留分の侵害額の請求が確定したことを
知った日の翌日から4カ月以内に長男は更正の請求を
行うことができます
いずれの場合も、遺言書にはすべての・・・と記載がありますが
現実的には、すべての財産を相続できない場合が多いので
後日更正の請求手続きを行うことになります。
相続税対策のご相談や相続税の申告は、経験と知識が豊富な
専門の税理士に依頼する必要があります
近江清秀公認会計士税理士事務所の強みは、以下の通りです
１．三宮駅から徒歩数分の神戸国際会館17階に事務所があります
２．土日はもちろん365日対応します
３．相続税の申告実績は過去24年間で約1000件です
４．税務調査を受ける確率が2％程度という驚異的な低さが自慢です
５．すべての案件のお客様と所長が直接対応させていただきます
６．ZOOMを活用して日本全国の案件に対応します
７．弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています
８．初回のご相談60分無料・着手金無料
9．明石・神戸・芦屋・西宮の相続案件を得意としています
10．信頼できる多くの職人さんたちと連携しています
遺品整理、空き家の大掃除、分筆の為の測量、名義変更登記
雨漏り・屋根修理、外構工事、電気工事、水回りの工事、内装工事
塗装工事・増改築など、不動産に関するお困りごとについて信頼できる
業者さんや職人さんをご紹介できます。遠慮なくお尋ねください
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近江清秀公認会計士税理士事務所
651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6
神戸国際会館17階
(Tel)078-959-8522
(Fax)078-959-8533
オフィシャルHP
https://www.marlconsulting2.com/
AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP
累計1000件以上の相続税申告実績！相続税専門税理士のHP
不動産賃貸専門税理士のHP
最近（2024年）相続税対策に変化があります。これからは、財産を増やす相続税対策です
今年になって感じていることをお伝えします
今年になってから、感じていることをお伝えします
これは、以前から感じていたことなのですが
今年になってから強く感じていることです
それは、今までになかった相続税対策の考え方が
広がりつつあるということです
それは
『財産を増やす相続税対策』です
もちろん、従来のように不動産の有効活用を通じて
将来の相続税をできるだけ減らそうとする相続税対策が
無効というわけではありません。
ただ、状況に応じて使い分ける相続税対策として
『財産を増やす相続税対策』という選択肢が以前より
強く前面に出てきている印象を受けます
『財産を増やす相続税対策』って？？？
背景に何があるか・・・それは人ぞれぞれの価値観の違いがありますから
ここではあえて申し上げませんが
将来に向かって、借金や分割で揉める不動産を所有するよりも
1円単位で分割できて、納税資金としても利用できる
金融財産を増やす方が、遺す財産を引継ぐ次世代にも
喜ばれる相続対策ということになります
資産の運用方法は、それぞれの考え方で行います
不動産投資（いつでも売却可能な物件）もまだまだ
根強い人気があります。税制改正でタワマン節税が封じ込められた
という情報が飛び交っていますが、実はまだまだ使えます
資産の圧縮効果がありつつ、相続後に転売すれば売却益を得ることができる
物件はまだまだこれからも市場に供給されると考えられます
金融財産による投資もあらゆる投資方法に積極的に
取組んでいらっしゃる方が多いようです。
一定の金額以上になると、海外のプライベートバンクと個別に契約を
締結して資産運用を任せることもできます。
財産を増やすという考え方の源は
こうして、積極的に財産を増やす相続税対策に取組む方に
共通している考え方は、自分たちの人生をまだまだ楽しみたいという
考え方だと思います
老後の人生を、孫への贈与や子供たちの相続税対策の為に
お金を使うよりも、人生100年時代をいつまでも健康にエンジョイしたい
そのためには、税金対策など気にせずに生きている限りは資産を
増やすことに積極的に取組もうという考え方の方が増えたように感じます
財産がたくさんあれば、相続税の納税も心配ないだろう
そういう割り切りで、ご自身の人生を楽しむ
いい考え方だと思います。
どんな対策でも、様々なパターンを提案させていただきます
相続税対策のご相談や相続税の申告は、経験と知識が豊富な
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近江清秀公認会計士税理士事務所の強みは、以下の通りです
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へそくりも相続税が課税されると指摘されて大失敗！！（借名財産）
事例
2年前に夫が亡くなりました。
夫名義の財産は、自宅以外に預貯金が2千万円程度でした
相続人は、配偶者である私と子が二人でした。
法定通りに分割し、相続税の申告納税も無事に済ませたのですが
先日税務調査があり、私名義の預金8000万円にも相続税が
課税されると指摘されました。
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税務調査で私名義の預金も相続税が課税されると指摘されました。なぜ？？？
事例
私の夫が2年前に亡くなり、相続税の申告を済ませたのですが
先日税務調査があって、私名義の預金8000万円にも相続税が課税されると
指摘されて驚いています。
私の夫名義の財産は、自宅と預金が2000万円でした。
たまたま路線価が高かったのですが、小規模宅地の特例を適用することで
相続税額0円の申告書を当初申告で税務署に提出していました
私は、専業主婦で夫から家計の管理をすべて任されていました
私名義の預金8000万円は、毎月の家計を節約して
貯めた預金なので私の財産だと思っていましたが
相続税は、課税されるのでしょうか？
解説
今回のような場合の預金残高8000万円は、「借名財産」に該当し
相続税の課税対象財産となります。
一般的に、配偶者に限らず家族名義の預金は相続税の申告に当たって
相続税の課税対象になるかどうかのチェックが必要です
課税対象か否かの判断のポイントは二つあります
①まずその資金を稼いだのは誰なのか、という点です
今回の場合、被相続人のお給料を配偶者が配偶者名義の
口座でやりくりしたということですから、この8000万円の
名義は配偶者であっても、被相続人の財産と考えることができます
②その口座を誰が支配・管理していたのかということです
今回の場合、配偶者が被相続人の口座から資金移動して
配偶者名義の口座で家計のやりくりをしていたということです
つまり、被相続人は配偶者に日常生活に必要なお金の管理を
任せていたということです。しかし、このお金は被相続人が
稼いだお金ですから、日常生活以上の多額の支払い等については
被相続人が判断して支払っていました。
例えば、家を買う・車を買うといった場合の頭金等の
支払いは被相続人の承諾を得てから、配偶者名義の
口座から出金していました。と、いうことは配偶者名義の
預金残高について、被相続人が支配していたということになります
①②のチェックポイントから、配偶者名義の8000万円は
相続税の課税対象財産となります。
一般的な認識と若干ズレるかもしれませんが
このポイント①②は相続税の申告に当たっては
非常に重要なポイントです
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相続税の立替払いをしてもらって失敗しました
事例
数年前に父が亡くなりました
その際の財産総額は概算で3億円でした
遺産分割は、母が預貯金と自宅で合計1億円。
私は上場企業株を1億円、姉は駐車場1億円を相続しました
相続税の申告については、母親と税理士さんにすべて
お任せしていました。私と姉が本来すべき納税すべき
相続税も母親が立替払いをしてくれたようです
あれから数年が経って、今年の春に母親が亡くなりました
母親の財産は、父親から相続した財産の他に
固有の財産が1億円程度の預貯金と上場企業株が
あります。相続税の申告は、前回と同じ税理士に依頼しました
失敗したこと
母親の財産の資料を税理士さんに渡して
しばらくすると、上記の税金の立替払いについて
質問されました。
相続税の立替払いについては、贈与契約書や賃貸借契約書を
作成していませんし、母親に返済もしていません
そのため、母親の相続財産に立替払いの税額相当額が
債権として計上されると指摘されました。
結局、母親の相続財産総額が増えることになるので
相続税が当初の試算よりも増えることになってしまいました
母親が税金の立替払いしてくれた時は
何も考えていませんでしたが
結局、最終的に税金が増額してしまいました
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相続税を延納しようと思っていましたが・・・
事例
所有する財産に占める不動産の比率が高い場合に
延納申請をすることを前提にしていて
納税資金の調達を事前に準備していない事例が多いようです
例えば、駅前に大きなテナントビルや駐車場を所有するAさんは
不動産評価額が高騰したため、所有財産に占める不動産比率が
8割以上となっていました。また、２人の子は仲が悪いにも
関わらず遺言書の作成もしていません
そんな状態でAさんが急死しました
相続人である二人の子は、延納申請する予定でいましたが
長男と次男は、それぞれ苦しむことになりました
要件
延納申請するための要件は以下の通りです
（国税庁HPよりhttps://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/sozoku/4211.htm）
（1） 相続税額が10万円を超えること。
（2） 金銭で納付することを困難とする事由があり、かつ、その納付を困難とする金額の範囲内であること。
（3） 延納税額および利子税の額に相当する担保を提供すること。
ただし、延納税額が100万円以下で、かつ
延納期間が3年以下である場合には担保を提供する必要はありません。
（4） 延納申請に係る相続税の納期限または納付すべき日（延納申請期限）までに
延納申請書に担保提供関係書類を添付して税務署長に提出すること。
したがって、期限内申告の場合は申告期限、更正又は決定の場合は
当該通知が発せられた日の翌日から起算して１か月を経過する日
期限後申告又は修正申告の場合は申告書の提出の日が延納申請期限となります。
失敗した原因
今回、2人の兄弟は上記要件の（３）で失敗しました
遺産分割協議がなかなか成立しない場合
相続財産は、すべて共有名義となります
その状態で、相続財産を延納申請の為の
担保に提供しようとすると、相続人全員が
同意することが必要となります
しかし、今回は次男が自己資金で未分割の
相続税額を期限内に納税することができたので
延納申請の為の担保提供に協力しませんでした
アドバイス
不動産比率が高い場合に、
延納や物納を前提に考えてる事例が
意外と多くありますが
現実的には、延納や物納は簡単ではありません
不動産比率が高い場合は、必ず
納税資金の事前準備に取組む必要があります
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住宅取得資金贈与を利用したために、相続税の申告で失敗しました
事例
母が亡き後、父は実家で一人暮らしをしていました
実家は、100坪の面積で芦屋の閑静な住宅街にありました
父親は、会社を経営していましたが75歳で兄（長男）に事業承継して
引退しました。私（長女）は、会社の株式を相続しないかわりに
実家を相続することが家族間の話し合いで決まっていました
父親が亡くなる数年前に、住宅取得資金贈与の制度を利用して
父親から資金贈与を受けつつ、不足額は夫がローンを組んで
自宅を購入しました。・・・
問題点
父の住む実家は、路線価評価が非常に高く
私が相続することになっていました
小規模宅地の特例という制度があるのですが
税理士から、適用できないと言われました
小規模宅地の特例を適用できる相続人の条件は
１．配偶者
２．同居親族
３．家なき子
と決まっているそうです
私は、住宅ローン控除を利用して夫と共有名義の住宅を
購入したために、上記１．２．３のどれにも該当することなく
小規模宅地の特例を適用できないままで
実家を相続することになりました
解決策
自宅を購入する前に、
相続税に詳しい税理士さんに相談すべきだったと
反省しています
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親族間でも借地権が発生します。
事例
Aさんが所有する遊休地に、長男Bさんが自宅を建築予定です
Bさんは、Aさんに地代を支払うつもりなのですが
Aさんは、地代をもらうと確定申告が必要になって
煩わしいので地代はいらないと考えてます
相続税の節税対策としては、Bさんは地代を支払うほうが
いいのでしょうか？
回答と解説
Bさんが、地代を支払うことにより
Bさんに税務上の借地権が発生します
その結果、Aさん所有の遊休地の税務上の評価額が下がるので
相続税対策としては有利になる場合があります
ただし、相続税対策として有利な結果となるために
考慮すべきポイントが2つあります
１．地代の金額をいくらで設定するのか、という論点です
地代は、高すぎても安すぎても税務上の借地権は0円となってしまいます
今回の場合、民法上の借地権は発生しますが税務上の借地権は
地代の金額次第ということです
２．借地権が最大に発生する地代を設定して毎月借地権を
支払う場合、地主さんの所有する土地の評価額は下がることになりますが
その一方で、金融財産は増えることになります
長期的に賃貸借契約が継続すると、土地の評価額の減額と
金融財産の増額が相殺されることになります
１，２から親族間で土地を賃貸借する場合には
地代を支払うかどうか、支払う場合は金額をいくらに設定するのか
について、慎重に検討する必要があります
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合名会社名義で収益物件を建てた場合の債務は、相続税の債務控除に計上できますか？
事例
父親の相続税対策として、父親名義の土地に収益物件を建てることを検討していますが
家賃収入によって、父親の金融財産が増えることを懸念していると
ハウスメーカーの顧問税理士から、合同会社を設立して
合同会社名義で収益物件を建てることを勧められました
その税理士の説明では、合同会社の債務はその残高を相続税の債務控除に
計上できるから、相続税の節税に大きな効果があるそうです
また、法人名義とすることによって家賃収入を家族に分散することもできるので
父親の金融財産が増えることも無いそうです
でも、そんな美味しい話があるんでしょうか？
回答と解説
その税理士の説明は、一部は正しいですが
一部は間違っています
まず、合名会社を設立しお父様を社員として
合名会社名義で融資を受けて収益物件を建てた場合に
お父様がお亡くなりになった時点での残債を
相続税の債務控除に計上できるというアドバイスは間違っています
会社法では、以下のように定めています
『580条：社員は、次に掲げる場合には連帯して持分会社の債務を弁済する責任を負う
１．当該持分会社の財産をもってその債務を完済することができない場合
607条：社員は・・・次に掲げる事由によって退社する
３．死亡
612条：退社した社員は、その登記をする前に生じた持分会社の債務について
従前の責任の範囲内でこれを弁済する責任を負う』
つまり、お父様がお亡くなりになったタイミングで合名会社が
借入金を返済できない場合は、残債を債務控除に計上できますが
そのような事態にはなる可能性は極めて低いからです
収益物件を建てるにあたっては、銀行の厳重な審査があるはずです
それにもかかわらず、会社の財産をもって残債を完済することが
できなくることは通常はあり得ないからです
うかつに、この税理士の助言を信じて相続税対策と所得税対策の
一石二鳥を狙っても、相続税対策には効果が無いということに
ご注意ください
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代襲相続人の孫を養子縁組した場合の相続人の人数は？ 【 税法と民法 】
質問
私は三男で、母は数年前に亡くなりましたが
父は健在です。私には二人の兄がいたのですが
先日、長男が不慮の事故で亡くなりました。
長男には、今年成人したばかりの長女がいます
父は、相続税対策の為に長男の長女を養子にすることを
考えているようです
このような場合、相続人の数はどのように数えるのでしょうか？
また、それは民法と相続税法で同じですか？
なお、次男は自分自身の事業が大成功したので
父親からの相続は適法な手続きで放棄しています。
回答と解説
民法上の相続人は2人となります
本来は、長男の長女・次男・三男の3名が相続人となりますが
次男は適法に相続放棄しているので、長男の長女・三男の2人だけが
民法上の相続人となります
一方で、民法上の相続分は長男の長女が２／３・三男は１／３となります
相続人は2人ですが、長男の長女は長男の代襲相続分と養子としての相続分が
あるからです。
次に、相続税法上の法定相続人の数は、長男の長女・次男・三男の3人
となります。次男は適法に相続放棄の手続きを済ませていますが
相続税の計算上は、法定相続人の人数にカウントして基礎控除の額を
計算します
最後に、相続税の総額の計算上適用される法定相続分については
長男の長女が１／２・次男が１／４・三男が１／４となります
このように、養子縁組すると民法上も相続税法上も二重資格の相続人の
問題が発生しますのでご注意ください
相続税の申告は、経験と知識が豊富な
専門の税理士に依頼する必要があります
当事務所の強み
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２．土日はもちろん365日対応します
３．相続税の申告実績は過去24年間で約1000件です
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業者さんや職人さんをご紹介できます。遠慮なくお尋ねください
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近江清秀公認会計士税理士事務所
651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6
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(Tel)078-959-8522
(Fax)078-959-8533
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相続開始から4カ月経過していますが、準確定申告はどうすればいいですか？
事例
今年の5月に父親が亡くなり
相続税の申告が必要なのですが
その前に、所得税の準確定申告が必要です
申告期限が迫っているのですが、まだ必要な
資料を集めていません。どうすればいいでしょうか？
父親の所得は、公的年金と上場企業株式の配当金がわずかに
あるだけです。直近数年の父親の確定申告書を
確認すると、毎年還付申告だったようです
回答
準確定申告の申告期限は、相続開始の日から4カ月です
しかし、還付の場合4カ月経過後の申告であっても
問題ありません。
解説
今回のような準確定申告の場合揃えるべき必要な資料は
・公的年金の準確定申告書
・介護保険の支払金額の証明書
・後期高齢保険の支払金額の証明書
・配当金の支払通知書
です
なお、相続人が複数人で準確定申告の還付税金を
相続人間で分割せずに、ひとりの相続人が
受取る場合は、準確定申告書に付表を添付するだけでなく
委任状も添付する必要があります
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亡くなる直前に口座から出金した現金の扱い
事例
父は亡くなる直前に認知の症状が進んでしまったために
長女と母親が、父親の口座からキャッシュカードを利用して
資金を出金し、長女と母親の口座に移しました
その金額は総額で8000万です
その結果、相続開始時に父親の財産は
自宅不動産と預貯金1億2000万円でした
相続税の申告に当たって、税理士に相談したところ
直前に出金した8000万円も相続税の課税対象財産に
計上すべきという助言を頂きました
この8000万円は申告すべきでしょうか？
回答と解説
直前出金の8000万円は、税理士の助言通り
相続税の課税対象財産として計上する必要があります
相続税の申告に当たって
相続開始の日の残高だけが課税対象財産ではありません
今回のように、長女と母親が直前に出金した8000万円は
父親が長女や母親に贈与した資金移動ではありません
たとえ、今回と違って贈与が成立していた場合といえでも
生前贈与加算の対象となります
長女と母親の資金移動は、申告しなければ
税務調査によって必ず指摘されます
税務署は、被相続人（父親）の銀行口座を過去10年に
遡って資金移動を調べます
また、相続人の口座も同じく調査することができます
その過程で、今回のような資金移動は必ず
発見されます。
ですから、相続税の申告書には
現金として8000万円を計上する必要があります
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遺産分割が成立しない場合の相続税の納税方法
【事例】
先日亡くなった父親の遺産は
現預金が1億数千万円と、不動産が自宅及び月極駐車場でした
相続人は、私と姉の2人ですが遺産分割について相続税の申告期限までに
まとまる見込みがありません
いくつかの分割パターン案に基づいて、それぞれのパターンの場合の
相続税額を税理士さんに試算してもらっています。
幸い、相続財産の現預金が1億数千万円あるため
分割協議さえ成立すれば納税資金に困ることはないのですが
私の固有の財産だけでは、納税資金は足りません
相続税の申告期限が迫っていますが、これからどうすればいいでしょうか？
【回答と解説】
結論から申し上げますと
ひとまず、相続税額に相当する金額だけ
預金の口座を等分に分割して納税します。
それだけです
全体の遺産分割協議が成立するのを待っていたのでは
納税資金が不足する事例はいくらでもあります
遺産分割が本人同士だけで話し合っているのか
双方に弁護士さんが関与しているのか、どちらであっても
納税期限が迫っているのであれば、全体の遺産分割協議に
拘る必要はありません。
最悪の場合、遺産分割協議書が
なくても法定相続人全員が実印を押印すれば銀行口座を
分けることはできます
つまり、全体の遺産分割ができない場合でも
相続財産の預金口座を納税資金に充当することについて
相続人全員が同意すればいいのです
例えば、相続人2人の相続税額総額が1500万円で
相続財産の中に残高1800万円の預金口座があった場合
その銀行の口座残高を50％づつに分けて、それぞれ
相続人の銀行口座に振込む手続き書類に実印を
押印すればいいのです
全体の遺産分割協議を成立させることにこだわって
納税資金の確保のタイミングを逸してしまい
納税期限に納税できない場合、後日延滞税が課税されることになります
遺産分割協議が、なかなか成立しないと見込まれる場合
まず、納税資金の確保のために銀行口座の分割だけでも
成立させましょう。
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４．相続税の節税相談は20年間で2000件以上です
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７．相続した不動産について、
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両親が数カ月の間に相次いで死亡した場合の相続税の申告
事例
Aさんは、今年の3月に病死しました。その時点でAさんの法定相続人は
配偶者のBさんと長男C君と次男D君でした
Aさんの相続税の申告について、税理士に依頼し遺産分割について
弁護士に依頼した直後の今年6月に、BさんもAさんの後を追うように
病死しました。このような場合の相続税の申告はどうすればいいでしょうか？
C君とD君は、Aさんの相続税の申告に当たって配偶者の税額軽減の
適用を受けることはできますか？
回答
可能です
解説
今回の相続税の申告に当たって、C君とD君は以下のいずれの方法でも
相続税の申告が可能です
まず、遺産分割協議は共同相続人で行う必要があります。
今回の事例では、Aさんの相続についてはB,C,Dなんですが
Bさんが遺産分割が成立する前にお亡くなりになったため
C君とD君は、Bさんの相続人という立場でもあります
そのため、C君とD君だけでAさんの遺産分割協議を行うことになります
C君とD君の分割協議の結果
①Aさんのすべての財産をC君とD君だけで相続するという分割協議書を
作成して、Aさんの財産をすべて直接相続することができます
②Aさんの財産の一部をBさんが相続するという遺産分割協議書を
作成することによって、配偶者であるBさんが配偶者の税額軽減の
特例を適用を受けることができます
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借入金の連帯債務は相続税の申告で控除できますか？
事例
Aさんは、相続した土地で賃貸住宅経営をすることを
考えています。土地はAさんの単独の名義ですが
銀行から提示された条件は、長男Xとの連帯債務とすることでした
賃貸住宅は、Aさんの単独名義で建てることになりますから
家賃収入は、Aさんの口座に入金されます。
このような場合に、Aさんの相続に当たって
銀行借入の残高は債務控除できますか？
回答
連帯債務者であるAさんとXさんとの間で
債務者間で負担割合の取り決めがあるかどうかによります
解説
Aさんが将来亡くなった場合の
相続税の申告書の作成に当たって
連帯債務者間で債務の負担割合を決めている場合
Aさんの負担割合部分は、Aさんの債務として
債務控除の対象となります
一方で、負担割合の取決めが無い場合は
債務金額の50％相当が債務控除の対象となります
根拠条文は、民法427条です
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死因贈与と遺贈・・・どっちがいいの？
事例
Aさんは妻と子が2人います
先のことを考えて、顧問弁護士と遺言書の作成を始めましたが
Aさん所有の甲土地については、孫X君の名義にしてあげようと
考えてます。その方法として、遺贈という方法と死因贈与と
言う方法があると、弁護士から説明されました。
どちらがいいのでしょうか？
回答
どちらも、それぞれのメリットがありますので
個別具体的な事情に応じて選択する必要があります
解説
遺贈も死因贈与も、ほぼ同じ効果がありますが
微妙に異なります
遺贈は、遺言書に記載することによりAさん名義の甲土地をX君名義
とすることができます。
死因贈与の場合、Aさんが生前にX君と甲土地の贈与契約書を締結
しておく必要があります。この贈与契約書の作成した日付については
Aさんの相続税の申告時に税務署が確認しますので、公正証書で
契約書を作成されることをお勧めします
なお死因贈与の場合は、契約書作成後にAさんからX君への所有権移転の
仮登記をすることもできます。
いずれの方法も、Aさんの死後に甲土地の名義をX君に変更するためには
有効な手段です。
しかし、いずれの方法も遺留分の計算対象となりますので
事前に財産増額及び遺留分の金額を計算しておくことを
お勧めします
税金面では、いずれも相続税の課税対象となりますが
X君は法定相続人ではありませんので、どちらの場合でも
登録免許税と不動産取得税は、課税されることになります
財産を受取るX君の立場からすると、遺贈の場合は
遺言書が開示された後で、甲土地の相続を放棄することができます
しかし、死因贈与の場合は事前に双方の合意があるわけですから
X君が相続を放棄することはありません。
法定相続人以外の人物に財産を相続させる方法として
遺贈と死因贈与がありますが、それぞれにメリット・デメリットが
ありますので、状況に応じて使い分ける必要があります
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遺言書に記載の無い名義預金（相続人名義の預金口座）を申告する場合の記載
事例
Aさんは、顧問弁護士と相談して公正証書遺言を作成していました
その内容は、自宅とすべての預金は配偶者Bさん
上場企業株式は長男Cさんと長女Dさんに均等に分けて
相続させるという内容でした
Aさんの死後に遺産整理をしていると、自宅金庫からCさんとDさん名義の
預金通帳が発見され、その残高はそれぞれ3000万円づつでした
この通帳の存在について、CさんとDさんは全く知りませんでした
このような状況で、3000万円づつの預金はどのように申告すれば
いいでしょうか？
結論
CさんとDさん名義の預金は、遺言書に記載がないので
改めて遺産分割協議書を作成する必要があります
遺産分割協議に当たっては、ご家族の事情に応じて
検討すべきですが、銀行手続きを簡便に行うという点では
CさんとDさんがそれぞれの名義の口座を相続するという
分割方法を選択する場合が多いようです
解説
まず、この口座はAさんとCさん及びDさんとの
間で贈与の意思表示がされていないため、そもそも
贈与が成立していません。そのため贈与税の課税対象とはなりません
次に、これらの口座はCさん及びDさんが占有・使用収益・占有のいずれも
全くおこなっていないことから、名義が誰であってもAさんの遺産として
相続税の課税対象財産となります
公正証書遺言には、すべての預金はBさんが相続すると
記載がありますが、遺産分割協議を行って
Cさん及びDさんが相続するという事例が多いようです
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個人の土地を同族会社に貸す場合の留意事項
事例
社長のAさんは、Aさんが株主（80％所有）で社長である株式会社X（同族会社）に
Aさんが100％地主の土地甲を貸すことにしました。
土地の利用目的は、本社ビルの建設です
本社ビル完成後は、X社はA社長に毎年1800万円の地代を
支払う契約書を締結しました。また、権利金等の授受は
ありません
年間1800万円は通常の地代に相当し、契約書に
将来X社がこの土地を無償でA社長に無償で返還する」旨の
記載はありません
上記のような状況で、課税上問題はありませんか？
回答
・A社長・・・みなし譲渡課税は無し
・X社・・・借地権相当額の利益について法人税課税
・A社の他の株主・・・贈与税課税
解説
・AさんがX社に対して無償で借地権の設定をしていますが
このことは、資産の移転ではないのでA社長にみなし譲渡課税が適用される
リスクはありません
・借地権の設定にあたって、権利金の授受が行われる慣行のある
地域で借地権を無償で設定した場合、その法人は借地権の評価額に相当する
雑収入（利益）に対して法人税が課税されることになります
・AさんがX社に無償で借地権を設定させてしまったことにより
X社の株価は上昇することになります。その場合、X社のAさん以外の
株主に対して『贈与』したことになります。そのため、他の株主に対して
贈与税が課税されます
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役員の死亡退職金の受取と相続税の申告
事例
被相続人Aさんは、X社の代表取締役でした
Aさんの法定相続人は、配偶者のBさん・長女のCさん・長男のDさんです
Aさんの財産は、合計5億円でした
Aさんの遺産分割協議はまだ成立していませんが
相続税の申告期限の1週間前の先日X社の取締役会で
Aさんの死亡退職金1億2000万円がBさんに
支給されることが決定されました。
これはX社の役員退職金規程に基づくものではありません。
このような状況で、相続税の申告に当たって
死亡退職金の扱いについて教えてください
回答
１．死亡退職金は、相続財産ではなく受給権者であるBさんの
固有の財産となるので、分割の対象とはなりません
２．死亡退職金は、役員退職金規程が無い会社であっても
Bさんの固有の財産となります
解説
１．死亡退職金については、最高裁の判例（昭和55年11月27日）で
「本件退職金規程は、もっぱら職員の収入に依拠していた
遺族の生活保障を目的とし、民法とは別の立場で受給権者を
定めたもので、受給権者たる遺族は、相続人としてではなく
右規程の定めにより直接これを自己固有の権利として取得する」
と判示しました。
２．退職金規程が無い場合でも、最高裁の判例（昭和55年11月27日）で
権限のある法人の機関が決定した退職金・受給権者は
相続財産・相続人とは別のものとして認定しました。
X社の取締役会でBさんが受取る役員退職金の支給日が申告期限
までに決定したので、その死亡退職金はBさん固有の財産となり
相続税の課税対象財産になります
参考までに、相続税法基本通達3-25には以下のような記載があります
１．退職金規程がある場合は、規程に基づき受取ることになる者
２．退職金規程が無い場合あるいは退職金規程の適用を受けない者の場合は
退職金を現実に取得した者又は、相続人全員で協議して受取人を
決めた場合は、その決められた者
上記以外の場合は、相続人全員が受取人となり各人の受取金額は
各人均等となります。
これは、退職金が相続財産ではないことから、その受取る権利は
法定相続割合とは関係なく、均等の割合になります
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不動産の売買契約中に父が死亡しました。相続税の申告と所得税の申告はどうしたらいいですか？
事例
Aさんは、5月末に収益物件Zの土地・建物を仲介業者を通してXさんに1億円で売却する旨の
契約書を締結しました。契約締結時に手付金として2000万円を受取りましたが、残りの
8000万円は、7月末に全額を受取る予定でした。また、物件引渡しと名義変更も同時に
行う予定でした。
しかし、6月末にAさんは死亡し相続人であるBとCがすべての財産を50％づつ
相続することになりました。このような場合にBとCは収益物件Zに関する相続税の申告と
譲渡所得の申告をどのようにすればいいでしょうか？
回答
相続税の申告書には、残余財産請求権（8000万円）を計上します
譲渡所得の申告は、Aさんの準確定申告あるいはBとCそれぞれの確定申告
のいずれかを選択できます
解説
相続税の申告について、残余財産請求権と収益物件Zのどちらを
課税対象財産に計上すべきか悩ましいところです
しかし、この論点については最高裁の判例で『残余財産請求権』という
結論が出ています。
譲渡所得の申告については
Aさんの準確定申告あるいはBとCそれぞれの確定申告のどちらでも
申告可能です。しかし、以下の点で注意が必要です
・債務控除
➡準確定申告の場合は〇
確定申告の場合は✖
・住民税
➡準確定申告の場合は課税なし
確定申告の場合は課税あり
・取得費加算
➡準確定申告の場合は適用無
確定申告の場合は適用あり
以上の3点に留意して
いずれを選択するのかを決める必要があります
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３．相続税の申告実績は20年間で800件以上です
４．相続税の節税相談は20年間で2000件以上です
５．弁護士・司法書士・土地家屋調査士と業務連携しています
６．土日はもちろん祝日、お盆、年末年始も対応します
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居住用不動産の贈与をあった年に配偶者が死亡した場合の税金は？
事例
Aさんは婚姻関係が40年以上になるので夫であるBさんから
自宅の土地及び家屋（評価額1800万円）の贈与を受けました
しかし、Bさんはその直後に急死してしまったのです
さて、このよう場合相続税の申告と贈与税の申告は
どうなるのでしょうか？
回答
相続税は、課税対象外
贈与税は、申告して無税
となります
解説
資産の贈与があっても、相続開始の7年前の贈与財産については
相続税の課税価格に算入されてしまいます
しかし、その贈与財産が配偶者控除の適用を受けた居住用財産
である場合は、その特定贈与財産の評価額までは受贈配偶者の
相続税の課税価格に加算しないこととされています
（相続税法19条）
その一方で、生前贈与の加算対象とならない上記特定贈与財産については
その贈与が贈与した配偶者の相続開始の年に行われたものであったとしても
非課税財産に該当しないため、贈与税の申告が必要となります
この事例では、住宅の評価額が2000万円未満ですから
贈与税の申告をしても贈与税額は0円となります
神戸・芦屋・西宮エリアで相続税対策及び
相続税申告業務は、是非お任せください
当事務所の強み
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子名義の家屋で一人暮らししていた父が死亡した場合の小規模宅地の特例
事例
私は、父親名義の土地甲に私名義で家を建てて
私たち家族と父と同居していました。
しかし、家庭内のトラブルが原因で私たち家族は
近くの賃貸マンションに引っ越しし、父親は
父名義の土地に私が建てた家に独りで暮らすようになりました
その後、5年が経って父が亡くなりました
父親名義の土地は、私が相続し私名義の家で再び
私たち家族の生活が始まることになります
この場合、小規模宅地の特例は適用できますか？
ただし、私は父親に地代を支払っていませんし
父親も私に家賃を支払っていません
回答
小規模宅地の特例は適用できます
解説
「被相続人等の居住の用にきょうされていた宅地等」の範囲を定めた
措置法通達69の4-7（１）の後半部分には以下の記述があります
「被相続人が所有していたもの又は被相続人の親族が所有していたもの
の敷地の用に供されていた宅地等」
ただし、カッコ書きで以下の記述があります
（当該家屋を所有していた被相続人の親族が当該家屋の敷地を
被相続人から無償で借り受けており、かつ、被相続人が当該
家屋を当該親族から借り受けていた場合には、無償で借り受けて
いたときにおける当該家屋に限る。）
今回のように、双方ともに無償の場合には
小規模宅地の特例が適用されます
親族間で土地や建物の貸し借りを行う場合には
相続税対策も視野に入れる必要がありそうです
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遺産分割協議が成立する前に土地を売却した場合に、所得税の申告は？？？
事例
Xさんが亡くなり、相続人はA・B・Cの３人です
Xの相続財産に占める不動産の比率は８０％を
越えている為、X名義の預貯金だけでは納税資金が
不足しています。また、相続人のB・Cは不動産よりも
預貯金を相続したいと考えています。
そこで、AはX名義の不動産を全部売却してその売却代金を
法定割合で１／３づつ確定申告すればいいと考えています
しかし、BとCは売却代金を法定割合で分割することに
同意するかどうかわかりません
質問
上記のような場合、不動産譲渡所得の確定申告は売却代金の
１／３づつで申告すればいいですか？
回答
お尋ねの件について、一般的には不動産の相続登記割合
つまり１／３づつ売却代金を分配して、確定申告も
同じ比率で提出することになります
しかし、相続人が「土地の売却代金を一括して共同相続人の
１人に保管させて遺産分割の対象に含めることに
合意する」場合は、最終的な遺産分割協議書に記載の比率で
売却代金を分割して、相続税及び所得税の申告を行うことになります
【参考】最高裁昭和５４年２月２２日第一小法廷・・・
相続税の申告とご相談は、神戸・芦屋・西宮で
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私の事務所にお任せください
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古い木造アパートを相続したんですが・・・交換ってできるんですか？
事例
私は、親から古い木造アパートを相続しました。
相続から5年経過しましたが、建物劣化が激しく建て替えるか
売却するか検討していました。
しかし、不動産業者の担当者から「隣の街の月極駐車場と交換して
その土地で新しく賃貸住宅を建設することができる」と
言われました。そんな都合のいい話は本当に実現するのでしょうか？
回答
要件を満たせば、税務上の問題をクリアできます
解説
いわゆる交換の特例を適用するための要件は以下の通りです
１．交換譲渡資産と交換取得資産はいずれもこ定子さんであること
２．交換譲渡資産を1年以上所有していたこと
３．交換取得資産は相手方が1年以上所有していたこと
４．交換譲渡資産と交換取得資産は同一種類の資産であること
５．交換後は、交換取得資産を交換譲渡資産の交換直前の用途と
同一の用途に供すること
６．交換譲渡資産と交換取得資産の時価の差額が、これらの時価のうち
高い金額の20％以下であること
これらの要件のうち、今回論点となるのは5番の要件です
交換譲渡資産は木造賃貸アパートの敷地で
交換取得資産は月極駐車場の土地です
単純に、これだけでは同一用途とならないため
交換の要件は満たしません
しかし、今回の交換取得資産である駐車場の立地が住宅地であり
既存の構築物を取壊したり造成工事をすることなく
いつでも建物を建設が可能な土地であれば宅地と同様に
取り扱うことができると考えられます
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換価分割の留意点 3月10日の続き
このHPで換価分割の概要については3月10日に
解説しましたが、今日は前回書ききれなかった留意点を
記載します
事例
例えば、先祖代々の土地に父親Aさんが住んでいました
Aさんの配偶者は以前に亡くなっていましたが、Aさんの長女Xさんは
同居していました。またAさんにはXさん以外に長男Yさんと次男Zさんの
相続人がいます。
Aさんの遺産は、AさんとXさんが住んでいた自宅の不動産100坪（評価9000万）
と預貯金1億2000万です。遺産分割に当たっては兄弟で喧嘩はしていませんが
いろんなパターンを考えているようです
兄弟全員が、自宅をいずれ売却することについて賛成しています
そこで、分割パターン別に留意点を検討することになりました
検討
留意点１：XさんはAさんと同居していたので小規模宅地の特例が適用できます
小規模宅地の特例のメリットを最大限活かすためにはXさんが単独で
自宅不動産を相続する必要があります。しかしその場合、相続割合が
法定割合と大きく乖離するという問題があります
留意点２：留意点１の論点を解消するために、自宅不動産を換価分割する場合
法定分割となります。しかし、小規模宅地の特例のメリットを１／３しか
活かすことができません。今回の相続税ではXさんの単独相続と法定割合の相続では
3兄弟の相続税総額に700万円の差額が発生します。これは大きな問題です
留意点３：留意点2の分割パターンは、小規模宅地の特例のメリットが1／３となり
なおかつ相続税も700万円増加しますが、3兄弟平等というメリットがあります
これが換価分割の最大のメリットです
しかし、この方法も一つ問題があります。換価分割の為に自宅を売却した際の
所得税の金額について、XさんとYZさんとでは大きな差額が発生します
つまり、Xさんは実家でAさんと同居していたので譲渡所得税の計算にあたって
●居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例と
●長期譲渡所得に軽減税率の特例を適用できるのです
せっかく仲のいい兄弟が遺産分割を平等にしても、譲渡所得税で大きく
差額が発生します。
このように、換価分割を実施する際には様々な論点が発生します
税理士は、分割案のパターン別に税額計算を行うことはできます
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相続開始の3年以内に取得して賃貸住宅経営を始めた宅地の評価額
事例
父は、祖父の代から引き継いだ土地Ａに
16年前に賃貸マンションを建設して賃貸住宅経営に
取組んでいました。借入金の残高もかなり減少したため
2年前に土地Ｂを取得して新たに賃貸マンションを建設して
2つ目の賃貸住宅経営を始めました
しかし、父親は先月突然亡くなりました
遺言には、土地Ａとその上に建つマンションは長男Ｘ
土地Ｂとその上に建つマンションは次男Ｙが相続すると記載が
ありました。
質問
土地Ａ及びＢは、いずれも賃貸住宅の建つ土地です
どちらの土地も、小規模宅地の特例を適用することが
できるでしょうか？
回答と解説
要件を満たせば、ＡＢともに小規模宅地の特例の適用対象
となります
相続税の改正によって、相続開始の直前3年以内に
新たに賃貸住宅経営の対象となった宅地は
小規模宅地の特例の適用対象に該当しないことと
なりました
しかし、上記改正も
被相続人が、相続開始の日まで3年を超えて引き続き賃貸住宅経営を
継続しているには、小規模宅地の特例の適用対象に該当します
この特例の改正は、間違いやすいので
充分に注意が必要です
相続税の試算・申告のご依頼は
相続税を専門とする税理士事務所に依頼することを
お勧めします
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生命保険金だけではなくて、生命保険契約にも相続税が課税！！！
相続税の申告に当たって
受取った生命保険金だけではなくて
生命保険契約にも相続税が課税されることを
ご存知ない方が多いので
解説します
事例
父親は、以下のような2つの生命保険契約を締結していました
１．契約者：父親 被保険者：父親 受取人：長男
２．契約者：父親 被保険者：孫 受取人：満期の場合は孫、孫死亡の場合は長男
このような生命保険契約を締結している父親の相続が開始しました
なお、２の生命保険については満期を迎えていません
このような状況で、相続税の課税関係はどうなるでしょうか？
解説
１の生命保険について、相続税の課税対象になることは問題ありません
しかし、2の生命保険について相続税の課税対象となることに
気づいていない場合が多くあります
2の生命保険は、父親が保険料を支払っていて
被保険者が孫であるため、父親が亡くなっても
保険金は支払われることはありません
ですから、生命保険の権利が相続税の課税対象となります。
また、この２の生命保険契約は１と違ってみなし相続財産ではありません
そのため、遺言書に記載がない限り孫がこの契約の権利を
相続できません。
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相続した財産を譲渡して所得税も課税されました・・・
相続の概要
父親の財産は、遺言書に基づいて
母親と私の兄弟で円満に相続しました
私の相続した財産は
上場企業株式7000万円（相続税申告書記載の評価額）
金地金3000万円（相続税申告書記載の評価額）
でした
相続財産を譲渡しました
私は、
上場企業株式のうち3500万円（相続税申告書記載の評価額）と
金地金1000万円（相続税申告書記載の評価額）を譲渡して
その全額で住宅ローンを繰り上げ返済しようと考えました
証券会社の担当者から・・・
しかし、証券会社の担当者から
「上場企業株式は、特定口座を開設して相続していないので
確定申告が必要ですよ」と言われました
さらに、金地金の買取業者からも
「確定申告が必要ですよ」と言われました
相続税を支払った財産なのに・・・所得税が・・・
私は、相続税を支払った財産を譲渡した際に
所得税が課税されることを知らなかったので
相続税専門の税理士に相談に行きました
すると・・・
相続で取得した財産は、亡き父が当初取得した際の
価格を引継ぎ、その価格と譲渡価格との差額がプラスの
際に所得税が課税されることを教えていただきました
ただし、相続後一定の期間内に譲渡した場合は
取得費加算という特例を適用することができると
言うことでした。
https://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3267.htm
私は、今回の株式と金地金の譲渡の税額を事前に計算していただいて
資金計画を再検討することにしました
やはり、相続に関する税金は相続専門の税理士に
相談すべきだと痛感しました
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遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に・・・
遺産分割に当たって死亡保険金の受取人が保険金の一部を他の相続人に支払った場合の税金
被相続人Ｘの相続人は長男Ａ、次男Ｂ、三男Ｃの3名のみ
相続財産は、自宅（5000万）と賃貸マンション（3000万）のみ
生命保険契約は、6000万円でＡが受取人となっている
遺産分割案の概要
第1案：Ｂは自宅、Ｃは賃貸マンションを相続し
Ａは生命保険を受取りつつ、Ａは生命保険6000万円から
2000万円をＣに支払う
第2案：Ｂは自宅、Ａは賃貸マンションと生命保険6000万円
Ｃは、Ａから2000万円を支払ってもらう
第1案と第2案の税金
結論は、
第1案では、A,B,Cそれぞれに相続税が課税されるとともに
Ｃに贈与税が課税されます
Aは、生命保険を受取るのみで遺産を相続しません
そのため、生命保険金から2000万円をCに支払うことは
遺産分割に関係なく、単なる贈与となります
第2案では、代償分割における代償債務の履行となるため、Cに贈与税は課税されません
A,B,Cそれぞれに相続税が課税されます
『代償分割に係る代償金として、代償債務者である相続人から
その者が取得した積極財産の価額を超える代償金を受領した場合には、
その積極財産の価額を超える部分は、現物をもってする分割にかえる
代償債務に該当せず、代償債務者から他の相続人に新たに経済的利益
を無償にて移転する趣旨でされたものと言うべき』・・・過去の裁判事例から抜粋
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夫婦間で居住用財産を贈与したのですが・・・思わぬ落とし穴が・・・
夫婦間で居住用財産を贈与しました
私たち夫婦は、今年で結婚生活が30年となります
私の年齢も60歳になります。
妻への日ごろの感謝の気持ちをこめて
何かできないか、と考えていたところ
居住用財産の夫婦間贈与の制度をネットで見つけました
そこで早速我が家の評価額を調べると
土地が5000万円・建物が800万円ほどであるが分かりました。
建物はこれからも評価額が下がるようなので
土地の2110万円相当を贈与で妻の名義にすることに
しました。
ところが、思わぬ落とし穴が
早速、司法書士の先生に依頼して
契約書を作成していただいて法務局で登記していただくことに
なりました
しかし、ここで登録免許税が42万円も課税されることを
初めて知りました。私から妻に自宅の土地の名義を
変更するだけで42万円も税金を支払うのは想定外でしたが
当初の目的を達成するために、名義変更の登記を依頼しました
そして、さらに数カ月後に県税事務所から不動産取得税の
納付書が届きました。その金額が32万円でした
私から妻へと贈与税の非課税枠の範囲内で自宅の土地の
名義変更をしたのですが、結局74万円も納税することに
なってしまいました
更に、ショックなことが
その後、贈与税の申告の為に税理士さんと
お話しをしていると
更にショックなことを聞かせれました
・登録免許税の税率は、相続の場合は贈与の場合の1/5となること
・不動産取得税については、相続の場合は非課税であること
・夫婦で住んでいる自宅について、相続税の申告に当たっては小規模宅地の特例が
適用できること
これらの知識を事前に知っていれば、わざわざ74万円も納税して
自宅の土地の名義を妻に変更しなかったと思います
税金については、事前にプロに相談すべきだったと
いまさらながら反省しています
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死亡保険金で代償分割した場合の税金って？？？
質問
Aさんの相続財産を長男Xと次男Yで分割協議しました
Aさんの財産構成は、
そのほとんどがAさんの経営していた工場の土地と建物
（評価額１億円）でした。
現預金は２０００万円程度でした
その一方で、AさんはAさんが契約者・被保険者となり
受取人を長男Xとする生命保険契約１億円を締結してました
長男Xと次男Yが遺産分割協議をした結果
現預金２０００万円はXが相続して
工場の土地と建物はYが相続することになりました
しかし、このままではYは納税資金が不足するため
代償分割でXからYに代償金を支払うことになりました
このような遺産分割の場合、XとYの課税関係はどうなりますか？
回答
Xの受取る生命保険金は、相続財産ではなくX固有の財産となります
代償分割は、相続財産の範囲内で代償金を支払うのであれば
相続税だけが課税されます
今回、Xの相続財産は現預金２０００万円のみです
生命保険金１億円は相続財産ではなく、固有の財産です
ですから、XからYに支払う代償金が２０００万円を超えると
Xの相続財産を超える金額をYに代償金として
支払うことになってしまいます
その結果
Xの相続財産>代償金 の場合は、Yは相続税のみの課税
Xの相続財産<代償金 の場合は、２０００万円を超える金額について
Yは贈与税が課税されます
充分にご注意ください
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孫の教育費をおじいちゃんが負担した場合の贈与税って？？？
孫の教育費をおじいちゃんが負担した場合の贈与税って？？？
少子高齢化により、子供や孫の教育費を祖父母が負担するケースは
増加傾向にあるようです
そこで、教育費の贈与について課税関係や限度額についての
お問い合わせが多くあります
教育資金贈与
一般的には、教育資金贈与という制度が知られています
詳細については、下記URLから国税庁のHPを
ご覧ください
https://www.nta.go.jp/publication/pamph/sozoku-zoyo/201304/01.htm
この制度は、簡単に申し上げますと
金融機関に教育資金の為だけの特別な口座を
設けます。この口座から支払った教育費に関しては
非課税とする制度です。
相続税対策で、使いやすそうな制度ですが
実際に利用するとなると、様々な制限があって
この制度の利用を諦める方もいらっしゃるようです
実は、非課税ってご存知ですか？？？
実は、上記の教育資金贈与という制度を利用しなくても
教育費の贈与は、そもそも贈与税が課税されない
つまり、非課税ってご存知でしょうか？
教育資金の贈与は、非課税なんです
そもそも、民法では夫婦・直系血族等は相互に扶養する義務を
定めています
上記民法の定めに基づいて、贈与税では非課税財産を
以下のように定めています
「扶養義務者相互間において生活費又は教育費に充てるためにした
贈与により取得した財産のうち通常必要と認められるもの」
この定めに基づき、おじいちゃんが孫の教育費を負担することに
対して贈与税は課税されないことが明らかです
それでは、「通常必要と認められるもの・・・」
の記載については、どこまでが非課税となるんでしょうか？？？
この点について、詳細を記載すると長くなるので
ここでは割愛させていただきますが
大原則として、教育資金の贈与は贈与税が課税されない
ということをご理解ください・・・ただし
通常必要と認められるものに限ります
相続税及び贈与税の対策と申告は
相続税専門の税理士にお任せください
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自宅の前の道幅が狭いのですが、土地の評価は下がりますか？？？
自宅の前の道幅が狭い・・・
相続税の申告業務で稀にあるのが
「自宅の前の道幅が狭い・・・」という事例です
あたらしく区画整理された住宅街ではありえないですが
昔からの住宅街で、あり得る事例です
『道幅が狭い」・・・と抽象的な表現ですが
具体的には、自宅の前の道幅が4m未満であれば
相続財産の自宅の土地の評価額は若干下げることができます
2項道路
上記のような道路を2項道路といいます
2項道路に該当すると、セットバックすべき土地の面積の評価額は
通常どおり評価した評価額から70％相当額を控除して評価することになります
2項道路かどうかの確認
2項道路かどうかの確認ですが
最近では各市自治体のHPで確認することができます
例えば、神戸市の場合は
神戸市情報マップ
https://www2.wagmap.jp/kobecity/Portal
というサイトで2項道路の場所を確認できます
このように、ちょっとした情報の積み重ねが
相続税の節税につながります
相続税の申告と相続税対策は
数多くの申告実績のある相続税専門の税理士事務所に
依頼することをおすすめします
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近江清秀公認会計士税理士事務所
651-0087神戸市中央区御幸通8-1-6
神戸国際会館17階
(Tel)078-959-8522
(Fax)078-959-8533
オフィシャルHP
https://www.marlconsulting2.com/
AI搭載クラウドシステムfreeeの導入兵庫県第1位のHP
累計600件以上の相続税申告実績！相続税専門税理士のHP
不動産賃貸専門税理士のHP
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遺産分割協議が成立しない場合の相続税の申告書
遺産分割協議が成立しない場合
【質問】
相続税の申告書は、相続開始の日から10ヶ月以内に税務署に提出
しますが、その際に遺産分割協議が成立していない場合もあります。
その場合の相続税の申告書は、どのような申告になりますか？
複数の税理士が申告する場合もあります
【回答】
（１）複数の税理士が・・・
遺産分割がもめてまったくまとまらない場合に
すべての相続人が個別に税理士と契約して相続税の
申告書を作成することもありえます。
相続税の申告書を作成するために必要な情報を
すべての相続人が同じ情報を入手できません
そのため、被相続人が同じであっても
相続税の申告書に記載の財産と債務が完全に一致しない場合が
あります
（２）納税資金を確保するために
遺産分割がもめてまったくまもらなくても
申告期限＝納税期限であることに変わりありません
相続人全員が自己資産から納税資金を賄うことができる場合は
問題ありませんが、そうでない場合が問題となります
納税資金を確保するために、相続財産に含まれる
金融財産の一部だけでも先に遺産分割をまとめる必要があります
（３）相続税をすこしでも少なくするために
遺産分割協議が成立していなければ適用できない特例があります
たとえば、小規模宅地の特例は対象となる土地の
遺産分割協議が成立していなければ適用できません。
もちろん、いったん未分割で申告書を提出し
遺産分割協議が成立後に小規模宅地の特例を適用して
更正の請求を税務署に提出することもできます
相続税の申告書類作成業務は、相続税の申告期限までに
遺産分割協議が成立して、なおかつ納税資金を確保しておく必要があります
もちろん、遺産分割協議は相続人間あるいは弁護士を交えて
行うため税理士は関与できません。
しかし、税理士は
未分割の場合にはどのような申告書を提出することになるのか
あるいは、未分割か否かによって税負担にどれだけの差が発生するのか
という、お客様の税金に対する疑問に臨機応変に対応する必要があります
相続税の申告業務と相続税対策は
相続税専門の税理士に相談することを勧めます
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換価分割って・・・？
相続財産が不動産だけ・・・どうやってわけるの？
相続財産のうち、不動産の占める比率が高く
相続人全員で納得できる分割ができない場合など
換価分割という方法があります
換価分割とは？？？
換価分割とは、例えば・・・
相続財産が評価額3000万円の土地だけで
法定相続人が3人の場合に、土地の所有権を1/3づつ
登記する方法もありますが
全員が、土地よりもお金が欲しい場合もあります
そんな場合、土地を換金して分ける方法が
換価分割です。つまり、土地を換金してそのお金を
分けるという方法です
具体的な方法
一般的に換価分割の場合、不動産売却手続きを簡単にするために
登記簿上の相続人の名義は、相続人のうち代表者1名だけとします
その後、相続財産の不動産を相続人代表が売却して
売却代金を、他の相続人に分配する方法が、換価分割の
具体的な流れになります
留意事項
換価分割は、不動産比率が高く
現金で相続を希望する場合に多く活用される
遺産分割方法ですが、税務上留意すべきポイントが
一つだけあります
それは、遺産分割協議書に
換価分割する旨を明記する必要があるということです
その記載がないと、資金の流れだけを見ると
親族間の贈与と誤解されるリスクがあります
相続税の申告業務は、神戸・芦屋・西宮で
相続専門税理士として24年営業を続けている
私の事務所にお任せください
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相続税の申告書に添付する印鑑証明書の入手日について
遺産分割協議書と印鑑証明書を税務署に提出する理由
遺言書が作成されている場合以外は
相続税の申告書には、遺産分割協議書と印鑑証明書を
添付する必要があります
相続税額の計算に当たって適用される特例には
いくつか種類がありますが
小規模宅地の特例などは、遺産分割の内容によって
摘要の可否が判定されます
そのため、相続税の申告書には必ず遺産分割協議書と
印鑑証明書を添付する必要があります
提出する書類の入手日付
お客様から、相続税の申告書に添付する印鑑証明書の入手日について
お問い合わせをいただくことがありますが、
税務署に提出する書類は、相続開始の日以降であれば
いつでもOKです。これは、印鑑証明書だけではなくて
戸籍・住民票などの書類も同様です
効率のいい遺産収集
印鑑証明書は、最終的に土地の名義変更や
預金の解約などで必要になります
ですから、相続開始直後に印鑑証明書を
入手する必要はありません。
むしろ遺産分割協議が成立する頃に
入手すれば、不動産の名義変更や預金の
解約手続きを済ませた後で
印鑑証明書を税務署に提出することができます
相続税の申告業務・遺産収集業務は
効率よく作業を進めないと相続人の皆さんに大きな
ストレスが負担になります
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